Investor.UA - инвестируй со скоростью мысли!
 
 
 

Аналитика

Источник: Редакция Инвестор.UA
11:06 15/10/2007

Сегмент гостиниц нового качественного уровня начал формироваться в нашей стране только после начала нового тысячелетия. Несмотря на то, что данный сегмент демонстрирует неплохие показатели роста и динамично развивается, гостиничный  рынок пока еще отстает от других видов коммерческой недвижимости. Даже несмотря на тот факт, что  большинство инвесторов  предпочитают вкладывать деньги в развитие более прибыльной торговой и офисной недвижимости, на сегодня отмечается заметный рост интереса  к  гостиничному бизнесу.

 Кратко рассмотрим в этом обзоре основные особенности рынка гостиничной  недвижимости ( преимущественно, на  примере столицы Украины)  и его привлекательность для потенциальных инвесторов.

Для начала к вниманию  читателя предоставим некоторую статистическую выкладку. На конец 2007 г.  в Киеве осуществляет деятельность  около  118 гостиниц, из которых  23 единиц  – большие гостиницы со вместимостью более 100 комнат, 60 небольших ( до 100 номеров), остальные представляют собой  общежития гостиничного типа. В целом, все эти гостиницы способны одновременно принять около  15-16 тыс. человек, однако больше, чем 60% объектов  было построено еще 30-40 лет тому назад, по этой причине их сервис не совсем отвечает современным мировым стандартам.  В «разрезе» по классу  на данный момент  в столице Украины  действуют 3 пятизвездочные гостиницы, 5 четырехзвездочные, 16 трехвездочных и 24 двухзвездочных.  В целом же по Украине  пятизвездочные гостиницы есть также в Донецке и Одессе.

В частности, в секторе VIP (5 «звезд»)  можно отметить несколько гостиниц, таких,  как знаменитый  столичный Premier Palace  (введен в эксплуатацию в 2001, имеет 285 номеров, стоимость проживания в которых варьирует в среднем от $350 до $1000; президентский номер "тянет" на $2,500 тыс.), донецкий Donbass Palace (соответственно, 2004 г., 129 комнат с расценками за проживание от $375 до $1070; контролируется группой SCM ), киевская гостиница Opera ( объект открыт в 2006 г., имеет  в наличии 140 номеров с средними расценками от $500 до $900 и контролируется компанией  SCM Ахметова),  гостиница Hyatt  Regency Kyiv (или «Hyatt regency Святая София Киев» -  представлена на рынке международным брендом  Hyatt International, причем отель был передан  компании в управление девелопером  «София Киев», главным акционером которой, в свою очередь, является группа ИСД; Hyatt имеет 237 номера, стоимость проживания в которых начинается от 330 евро в сутки (стандартные апартаменты) и заканчивается  2830 евро (президентский люкс).

Одной из характерных черт отельной недвижимости как в самой столице, так и в целом по стране, на сегодняшний день является завышенная цена услуг при сравнительно низшем  уровне сервиса. Действительно, стоимость суточного проживания в украинском отеле  превышает среднеевропейский уровень, статус гостиниц – аналогичен, однако уровень сервиса, к сожалению,   по прежнему отстает  общепринятых мировых стандартов. В первом квартале  2007 г.   стоимость суточного проживания в отелях Киева варьировала  в среднем в таких диапазонах: в трехзвездочных  $50-210, четырех.- $120-350, пятизвездочных - $400-1100.  В среднем по Украине суточная стоимость проживания  в гостинице  достигает порядка  $200-300.

Что касается непосредственно сервиса, то очевидный парадокс особенно наблюдается  с качественными параметрами. Основная часть столичных гостиниц была построена в советские времена, поэтому жилищный комплекс  большинства гостиниц среднего класса, даже несмотря на многочисленные реконструкции, по-прежнему  оставляет желать лучшего и не отвечает современным требованиям. Присутствует и низкий уровень оснащенности большинства столичных гостиниц  От этого страдает и качество предоставляемых услуг и непосредственные удобства и параметры для проживания клиентов.  К тому же многие гостиницы пока не спешат проходить сертификацию ( на что очень часто влияет наша всемогущая «чиновничья рука»)  и часто  грешат так называемым «условным повышением класса», когда де-юре гостиница имеет 4 «звезды», а фактически по всем критериям тянет на 3. 

Второй важной особенностью заключается в небольшом количестве самих отельных номеров, или, выражаясь языком экономики, на сегодня в отельном бизнесе Украины – сложилась ситуация, при которой спрос превышает предложения: по отелям 5 и  4-х звездночным – в 3-3,5 раза, трехзвездночным – как минимум в полтора раза. Тем более, что параметры прироста предложения в год достигают, как правило, 5-7%, а спрос вырастает в среднем на 20%.  Естественно, такие обстоятельства  являются важным фактором повышения стоимости проживания.  Учитывая такое несоответствие  спроса и предложения, в ближайшем будущем не приходится ожидать снижения цен на гостиничные услуги.  Рынок еще пока очень далек до своего насыщения, а вот уровень загруженности гостиниц  остается на чрезвычайно высоком уровне – от 60 до 75%.  Такие индикаторы наполняемости заметно превышают европейский уровень (15-20%). Данное  положение дел  позволяют менеджменту украинских гостиниц диктовать свою ценовую политику. Неудивительно, что очень часто гостям столицы приходится пользоваться услугами «на стороне» и выкладывать деньги за посуточную аренду квартиры у приватных  лиц.

 Несмотря на тот факт, что рынок отелей и гостиниц  показывает в последнее время высокий ежегодный 20-22% прирост потока одних только иностранных клиентов и туристов, на рынке присутствует явный  дефицит высококлассных гостиниц. К примеру,  Киев в начале 2007 года мог предложить туристам и бизнесменам  во всех 5,4 и 3-хзвездочных отелях в общей сложности всего 4260   номеров ( из них только 662 комнат   в отелях VIP-класса), что, согласитесь, является не очень удовлетворительным показателем, учитывая статус столицы Украины. Ведь каждый год Киев встречает порядка 1,1-1,2 туристов, из которых более 300 тыс. составляют иностранцы.  Стоит отметить, что  за первые шесть месяцев 2007 г. приток всех  туристов (как иностранцев, так и граждан Украины)  в Киев по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился почти на 25%.  Вместе с отелями а-ля «общежитие плюс тараканы» количество номеров и комнат с трудом дотягивает, как мы уже упоминали,   до уровня  порядка 15-16 тыс. «койко-мест». Хотя по международным стандартам такой город, как Киев должен иметь в наличии не менее 20 тыс. номеров только в одних  гостиницах высшего и среднего класса (сейчас такие  гостиницы могут разместить единовременно около 7,5 тыс. человек, учитывая 2-звездочные небольшие отели, а в верхнем и среднем сегменте,  туристы могут рассчитывать только на 4 тыс. номеров).  В преддверии чемпионата Европы по футболу такая математика должна строго корректироваться в сторону повышения как количества, так и качества.

Если взять во внимание сравнительные относительные показатели, то, к примеру, отношение комнат в гостиницах Киева из расчета на тысячу жителей  столицы достигает коэффициента 0,4, тогда, как соответствующий показатель  для Варшавы составляет 5,0,  Берлина – 5,9, Парижа - 6,4,   Москвы - 0,8.

Теперь перейдем непосредственно к возможностям по инвестированию капитала в гостиничный  бизнес в условиях Украины.

Еще в начале 90-ых годов на рынок Украины пытались выйти такие известные мировые  бренды (такие, как Accor, Marriott, Hilton, InterContinental) заявляли о своих намерениях выйти на рынок гостиничной  недвижимости Украины. Однако   анонсированные крупномасштабные проекты этих компаний  так и не удалось реализовать. Отчасти это случилось благодаря политической и социально-экономической нестабильности в Украины в девяностых годах прошлого столетия.

Несмотря на это, рынок гостиничной  недвижимости Украины является на текущий момент очень привлекательным для потенциальных инвесторов, так как, несмотря на жесткую конкуренцию,  он находится на стадии роста.

Учитывая скорое проведение чемпионата Европы по футболу Евро-2012, строительство новых готиниц в Украине развивается достаточно быстрыми темпами. Также ожидается серьезный всплеск инвестиционной активности в развитии и возведении объектов городской инфраструктуры, реконструкции интересных для туристов мест, строительства  развлекательных центров.  Только в одном Киеве сейчас возводится четыре пятизвоздночных отеля ( 980 номеров) и три – четырезвездночных ( 509 номеров), а также 6 небольших отелей с суммарной «вместимостью»  170 номеров. До 2010 г. в столице планируется дополнительно ввести в эксплуатацию всего  55 гостиниц с общим количеством мест около 5,5 тыс. номеров, а к 2012 году – 70 гостиниц. Однако в целом доля киевской  отельной недвижимости в суммарной доле коммерческой недвижимости, которая находится на этапе строительства,  пока не превышает 14%.

Инвесторы также видят перспективы развития рынка исходя из роста посещаемости Киева иностранцами и другими туристами, о чем уже упоминалось выше.  Положительная динамика притока гостей столицы свидетельствует о растущих перспективах этого сегмента коммерческой недвижимости, так как спрос на гостиницы будет только возрастать.  В этом аспекте можно отметить также, что инвесторы привлекаются в гостиничный бизнес  благодаря более высокой доходности в Украине, чем на аналогичных рынках стран Запада (10-12% против 34%), а также неполной насыщенностью гостиничного рынка.

Вместе с этим  нормальное развитие этого сегмента экономики сдерживают некоторые дополнительные негативные  факторы.

Одной из таких важных  составляющих, которая влияет на «торможение» развития гостиничного рынка, является непрозрачный рынок земли, что сильно усугубляет ситуацию. Объекты гостиничного бизнесаVIP-класса строятся преимущественно в центрах крупных городов, но найти нужный и свободный земельный участок инвестору становится все проблематичнее.  Зачастую необходимые земельные площади, от выгодного расположения которых зависит прибыльность гостиницы (чем ближе к центру города – тем лучше) , просто отсутствуют. На данное время найти такой участок в центре Киева не представляется возможным, а, если дело и сдвинулось с мертвой точки, на пути инвестора вырастает знаменитые бюрократические барьеры – землю под строительство можно получить, как правило, не ранее, чем через 1,5-2 года, пройдя при этом сквозь ад более чем 120 различных согласовательных процедур.  

Немаловажным обстоятельством является сравнительно низкая норма отдачи инвестиций и сроки окупаемости. Главное правило любого бизнеса при выход е на новый рынок – четко выяснить, какую прибыль может гарантировать себе компания и через какой период она вернет вложенные средства.  Действительность такова, что в среднем вложенный капитал в развитие высококлассного отеля или VIP-гостиницы инвестор у нас возвращает, как правило  через 8-10 лет, а в некоторых случаях и больше,  тогда как офисная и торговая недвижимость начинает «отрабатывать» деньги уже через 2-3 года. Да и размер капиталовложений намного превышает первоначальные инвестиции в остальные объекты: инвестиции в строительство «4-5- звездных» объектов в Киеве составляют около $50-70 млн., что могут позволить себе только крупные международные сети или украинские финансово-промышленные группы. Если приплюсовать к этапу инвестиционные расходы на соответствующее  оснащение гостиничных номеров и их текущее дорогое содержание по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости, то неудивительно, что инвесторы предпочитают скорее вкладывать в стандартную жилищную недвижимость, чем заниматься волокитой с гостиницами.  Интересно, что в отедельных случаях намного выгоднее строить и управлять небольшими отелями, чем позволить себе  роскошь элитных гостиниц: небольшие отели демонстрируют и более быстрые сроки окупаемости и потребуют значительно меньше затрат.

В этом аспекте мы подчеркнем, что работа иностранного инвестора в этом сегменте коммерческой недвижимости  очень усложняется без поддержки отечественного партнера – компании, которая знает все необходимые нюансы и особенности  ведения бизнеса в Украине. Ведь общие «правила игры» в нашей стране, и, особенно на рынке недвижимости, отпугивают своей непрозрачностью и нестабильностью, состоянием «перманентных» выборов.  По этой причине  в гостиничном бизнесе инвесторы часто сталкиваются с трудностями при планировании и прогнозировании сметы доходов и расходов. Наблюдается и высокая стоимость текущих затрат по управлению гостиницами, при этом отсутствуют необходимые квалифицированные кадры – как среди топ-менеджмента, так и по управленцам среднего звена.

Неудивительно, что иностранные компании остаются достаточно консервативными при выходе на украинский рынок и достаточно долго оценивают свои возможности, будущие доходы  и перспективы развития в секторе отельной недвижимости Украины.  Но, как бы там не было, гостиничная отрасль имеет великолепные перспективы роста в части привлечения зарубежных инвестиций и своего дальнейшего развития.  Остается только надеяться, что политическая нестабильность не сможет отрицательно повлиять на проведения чемпионата Европы по футболу. Если все пойдет нормально и Украина сможет отработать полученный аванс доверия, справится с наплывам футбольных болельщиков и других гостей страны и столицы, если инвесторы получат стимул относительно  возведении гостиничных объектов и соответствующие гарантии местных властей,  то мы сможем с уверенностью заявить о начале нового этапа качественного развития в сфере  гостиничной недвижимости

Николай Сребнянский
Главный редактор Investor.ua
Rambler's Top100

   
     
ERROR:
Page:


File:
/home/xo4uxa/domains/investor.ua/common/class/class.module.php

Line:
2168

Additional:


Query:
SELECT SUM FROM `smf_checksum` WHERE ID_TOPIC='2'


Error:
Table 'xo4uxa_investor.smf_checksum' doesn't exist